準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)的新形勢(shì)，這是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提和關(guān)鍵。今年7月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)作出了重大判斷，即“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在新華社、央視“權(quán)威訪談”中對(duì)此作了進(jìn)一步闡釋。這個(gè)“重大變化”，要求房地產(chǎn)發(fā)展從過(guò)去追求量的“有沒(méi)有”向現(xiàn)在追求質(zhì)的“好不好”轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式要重點(diǎn)解決“好不好”的問(wèn)題。過(guò)去20多年，隨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，人們的住房需求也大幅增加，這推動(dòng)了房地產(chǎn)量的快速增長(zhǎng)。進(jìn)入新發(fā)展階段，單純靠上漲預(yù)期、政策刺激推動(dòng)量的擴(kuò)張不可持續(xù)，雖然目前“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題仍存在，特別是“好不好”的滿(mǎn)意程度還不夠。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，這意味著過(guò)去只追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已經(jīng)不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，亟待從“舊模式”向“新模式”轉(zhuǎn)變。因此，只有構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，才是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

在理念上，新模式要始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，以滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

在體制機(jī)制上，新模式要建立“人、房、地、錢(qián)”的要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)?！耙匀硕ǚ俊本褪且珳?zhǔn)摸清需求在哪里、哪些人需要房，從而決定建什么房、在哪里建房；“以房定地”就是在確定了住房需求的特征后，確定從哪里供應(yīng)土地、存量盤(pán)活和新增供地應(yīng)怎么安排；“以房定錢(qián)”就是在確定了建這么多房子、出讓這么多地的前提下，確定需要多少錢(qián)、錢(qián)從哪來(lái)。此外，新模式還要建立房屋全生命周期管理機(jī)制，確保讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

在抓落實(shí)上，新模式落地有三大抓手，即實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。建設(shè)“三大工程”，是中央根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)，可以加快推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展從“舊模式”向“新模式”的轉(zhuǎn)變。

落實(shí)好“三大工程”，就是要在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下解決好人民群眾尤其是新市民、青年人的住房問(wèn)題。新形勢(shì)下，住房需求的主體主要轉(zhuǎn)向兩類(lèi)人：一類(lèi)是新市民、青年人，他們中有不少人住在城中村出租屋、工業(yè)區(qū)宿舍及私人散租商品住房。這些租住形態(tài)秩序不穩(wěn)定、租住體驗(yàn)感不強(qiáng)，不能滿(mǎn)足新時(shí)期的租賃需求。因此，他們需要的是體面的、低成本的、職住平衡的租賃住房。推進(jìn)新一輪城中村改造，國(guó)家提出了三種改造方式，即具備條件的實(shí)施拆除新建，不具備條件的開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，介于前兩類(lèi)之間的實(shí)施拆整結(jié)合。同時(shí)，將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。其最終目的就是將城市的公共服務(wù)覆蓋到城中村，從而解決人民群眾急難愁盼問(wèn)題，消除安全隱患，改善居住環(huán)境，讓大家能住上更好的房子。

另一類(lèi)是對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要的引進(jìn)人才等群體。這部分人有一定的積蓄和購(gòu)房能力，想購(gòu)置產(chǎn)權(quán)住房，但支付不起商品房。規(guī)劃建設(shè)配售型的保障性住房，可以滿(mǎn)足他們擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求。

以“三大工程”為抓手的新模式，強(qiáng)調(diào)要“以需定供”，有明確的需求群體；強(qiáng)調(diào)有明確的供地渠道，比如存量盤(pán)活、劃撥供地等，這些都有明確的資金來(lái)源，比如專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款、低息貸款等。總之，就是要通過(guò)“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)，讓住房供給適應(yīng)和匹配住房需求，讓住房需求牽引住房供給，從而讓它們?cè)诠┬枭线_(dá)到平衡。

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員